[ 한국미디어뉴스 김서안 기자 ] 하남시에서 추진 중인 대규모 복합문화관광 프로젝트 'K-스타월드’가 민간 주도의 부동산 사업으로 전락할 우려된다는 의혹이 제기되고 있는 가운데, 정보공개청구에 대한 하남도시공사 사업기획부서에서의 답변 반영한 내용입니다.
정보공개청구 내용 일부 :
- K-스타월드 사업은 민간 주도의 부동산 프로젝트로 전락할 가능성은 없습니까? 토지 용도 변경 또는 기획부동산 개입에 대한 검증 장치는?
- K-스타월드에 투입되는 예산 규모, 재정 부담 비율, 민간 대 시 재정부담 비율 공개.
하남도시공사는 “민관합동 PFV(프로젝트금융투자회사) 방식이며, 공공이 지분 50%+1주를 갖기 때문에 민간 주도 사업이 될 수 없다”고 주장하지만, 실상은 이보다 훨씬 복잡하고 위험 요소가 산재해 있다.
하남도시공사는 PFV 지분을 '공공이 50%+1주, 민간이 50%-1주로 갖는 구조"라며, 이를 근거로 공공 주도의 안정성을 강조한다.
그러나 실제 PFV는 법인격을 갖춘 독립체로소, 공공이 소수 지분을 더 가졌다고 해서 실질적 통제력을 보장받는 것은 아니다.
경험적으로, 이 같은 ‘형식적 과반 구조’는 민간 시행사의 로드맵과 일정에 공공이 수동적으로 따라가는 구조로 전락할 가능성이 높다.
특히 PFV 내 의사결정 구조나 주요 사업권 행사 조건이 정관이 협약서에 어떻게 명시되는지에 따라 실제 통제 주체는 완전히 달라질 수 있다.
하남도시공사는 “조세특례제한법 시행령 제104조의28 제4항에 따라 최소 출자 자본금 50억 원 이상이며, 민간 출자자는 일정 수준 이상의 자기자본을 보유한 기업만 참여 가능하다”며, 기획부동산 개입 가능성을 일축했다.
그러나 여기에 대해 도시정책 전문가들은 “자본금 50억은 현재 부동산 시장에서 단기 컨소시엄 구성만으로도 충분히 마련 가능한 수준”이라고 지적한다.
실제 국내 다수의 부동산 시행사들이 이러한 구조로 단기간에 자금을 조달해 투기성 개발사업을 진행한 전례가 많다.
또한, “참여 기업의 자기자본 요건” 역시 형식적으로 충족시킬 수 있는 구조다.
사업 본질의 안정성을 판단하기에는 매우 제한적 기준에 불과하다는 비판이 나온다.
공공재정 부담은 '제로'인가?... 민간 자금 유치 실패 시 하남시는 '무풍지대'일까.
하남도시공사는 K-스타월드 사업비는 전액 민간 조달로 진행되며, 공공 부담을 출자금 외에는 없을 것이라고 밝히고 있다.
하지만 민간이 조달한 자금이 PFV를 통해 사업에 투입되는 구조에서는, 민간의 수익성 확보가 불가능하거나 시장 상황이 악화되었을 경우, PFV 전체가 좌초될 수 있으며, 이로 인한 사업 지연.부도 책임이 공공에게 전가될 가능성은 배제할 수 없다.
실제로 국내 다수의 민관합동 PFV 사업에서, 민간의 자금조달 실패와 미분양 등으로 인해 공공 PFV 출자금 손실, 토지 장기 유휴화, 도시계획 변경 및 특혜 논란 등이 빈번히 발생해 왔다.
하남시와 하남도시공사가 “기획부동산 우려는 없다”, “민간 주도는 아니다”라고 반복하는 사이, 실제PFV 구조 내 통제권, 사업 추진 결정권, 재정 리스크 분담 여부에 대한 투명한 검증은 전혀 이루어지지 않고 있다.
“공공 50%+1주”라는 형식적 과반 지분만으로 '민간 주도 전락'을 막을 수 있다고 단정하는 건 오히려 무책임한 태도다.
지금 필요한 것은 명확한 사업 협약서 공개, 정관 내 통제조항 분석, 그리고 무엇보다 토지이용계획 변경에 대한 명확한 가이드라인과 대시민 약속이다.
국민과 지역 주민이 궁금한 건 단 하나다.
"이 사업, 정말로 시민을 위한 공공 프로젝트인가, 누군가의 또 다른 부동산 기획인가?"
